Batumi jeszcze kilka lat temu przedstawiano jako nowy Dubaj nad Morzem Czarnym. Na reklamach — szklane wieżowce, palmy, prywatne plaże, luksusowe apartamenty i obietnice zysków sięgających nawet 15–20 procent rocznie. Pośrednicy przekonywali: „Kup dziś, za dwa lata sprzedasz dwa razy drożej”. Internet zalały filmiki influencerów pokazujących życie „na pasywnym dochodzie” w Gruzji.
Dziś coraz więcej inwestorów mówi o czymś zupełnie innym: o mieszkaniach, których nie da się sprzedać. O pustych apartamentowcach. I deweloperach, którzy zniknęli z pieniędzmi klientów. O lokalach oddanych w stanie dalekim od obietnic. I o rynku, który dla wielu ludzi stał się finansową pułapką.
Batumi nie jest klasyczną piramidą finansową. Nikt oficjalnie nie obiecuje gwarantowanych zysków za samo wpłacenie pieniędzy. Mechanizm przypomina jednak coś równie niebezpiecznego — spekulacyjną bańkę napędzaną agresywnym marketingiem, emocjami i wiarą, że „ceny będą rosły wiecznie”.
Batumi – raj na ziemi
Batumi – miasto kontrastów. Z jednej strony nowoczesne wieżowce ze szkła i stali, z drugiej – niedokończone klify betonowych szkieletów. Plaże w sezonie pełne turystów z krajów postsowieckich, zimą wyludnione, wietrzne i smutne. A jednak polski inwestor indywidualny widzi w tym miejscu eldorado. Kusi niska cena metra, perspektywa wzrostu wartości i mityczny „gwarantowany” wysoki najem.
Gdy zaczyna się opowieść pana Marcina (nazwisko do wiadomości redakcji), szybko okazuje się, że Batumi potrafi być bardziej pułapką niż okazją.
„Deweloper zniknął, mieszkanie stoi pustynią”
Pan Marcin, przedsiębiorca z Gdańska, w 2021 roku kupił w Batumi dwa małe apartamenty w budowie. Deweloper – lokalna firma z pozorem renomy – obiecywał oddanie kluczy za 18 miesięcy. Minęły trzy lata. Blok stoi w stanie surowym, place wokół zarastają chwastami. – „Kontakt się urwał. Adresu nie ma, telefon nie odpowiada. Wynająłem prawnika w Tbilisi. Powiedział wprost: wyrok zapadnie za kilka lat, a egzekucja może być niemożliwa, bo deweloper nie ma już majątku” – opowiada.
Gruzińskie prawo przez lata faworyzowało inwestora budowlanego kosztem nabywcy. Wprawdzie teraz wprowadzono zabezpieczenia, ale jak tłumaczy Giwi Beridze, analityk z Tbilisi: – „Umowy przedwstępne wciąż często nie są rejestrowane w rejestrze publicznym. Inwestor wpłaca zaliczkę, a deweloper może obciążyć działkę hipoteką na rzecz banku. W efekcie kupujący staje się wierzycielem ostatniej kategorii”.
„Najem i szklana górka”
Nawet jeśli mieszkanie stoi i jest wykończone, rzeczywistość najmu potrafi zweryfikować wyobrażenia o pasywnym dochodzie.
Gruzińskie prawo podatkowe: od wynajmu krótkoterminowego (poniżej 15 dni) pobiera się podatek u źródła w wysokości… dla nierezydentów nawet 20 proc. długoterminowy, zarejestrowany najem – 1 proc. od przychodu do ok. 500 tys. GEL (ok. 170 tys. zł) rocznie – brzmi niewinnie. Ale w praktyce turyści omijają rejestry, a gruzińska administracja skarbowa potrafi domagać się podatku od całej puli, na podstawie śladów cyfrowych (Booking, Airbnb). Raz nałożona kara to równowartość kilku miesięcznych przychodów.
– „Miałem 80-proc. obłożenie w lipcu, ale w styczniu nie wynająłem nawet tygodnia. Prowizja agencji w Batumi sięgała 35 proc. od rezerwacji krótkoterminowej. Po odliczeniu rachunków za prąd (drogi!), sprzątania i podatku – byłem ledwo na zero” – relacjonuje Katarzyna, która dwa lata próbowała zarabiać na kawalerce przy bulwarze.
Batumi: Gdy waluta gryzie i rynek topnieje
Paneliści często milczą o ryzyku kursowym. Lari gruzińskie (GEL) było historycznie zmienne: w 2020 roku straciło w ciągu kilku miesięcy 15 proc. do dolara, podobnie w 2022 roku z powodu napływu Rosjan (paradoksalnie kurs umocnił się chwilowo, a potem znów runął). Kredyt w GEL na zakup mieszkania? Oprocentowanie dla cudzoziemca to 12-14 proc. w najlepszym banku. Kredyt w euro lub dolarach? Groszowe raty, ale ryzyko kursowe po stronie klienta.
Co więcej, rynek wtórny w Batumi okazuje się często płytki. W nowych, masowych osiedlach typu Orbi City na nabrzeżu, tysiące apartamentów kandydują do tego samego najemcy. Zwyżki cen od 2018 roku sięgnęły 200 proc. (tak, dwukrotności!), ale rynek grzeje się na emocjach i kapitałach z Rosji, Białorusi, Ukrainy i Turcji. Gdyby nagle gruziński rząd zaostrzył politykę wizową lub zmienił reguły dla firm IT (dzisiaj atrakcyjny CIT 1 proc.), popyt może runąć.
– „Zapłaciłem 70 tys. euro za 35-metrowe mieszkanie w 2022 roku. Dziś sąsiad wystawił identyczne za 55 tys. – i stoi od 9 miesięcy” – mówi Adam, który próbuje sprzedać swój apartament od roku.
Nie piramida, ale groźny marketing
System przypomina nieco piramidę, choć nią nie jest. Na początku deweloperzy i agenci zarabiają na lawinie nowych klientów – napędzanej historiami sukcesu wczesnych inwestorów (którzy faktycznie trafili na dobry moment 2016-2018). Jednak gdy kurczy się strumień tzw. głupich pieniędzy z zagranicy, wtórny rynek staje się płynny jak zakrzepła lawa. Dodatkowo gruzińskie sądy nie uznają wierzytelności w euro ani dolarach – tylko w lari, który może w międzyczasie stracić.
Czy każdy traci? Nie, są przecież lokalni gracze i nieliczni inwestorzy z długim horyzontem i kontrolą nad procesem budowlanym. Ale przeciętny Polak, który słyszy „15 proc. zwrotu”, zostawia zaliczkę i czeka na „łatwy zysk”, bardzo często kończy z pozwem, pustym kontem i mieszkaniem nie do wynajęcia.
Batumi: Ostatnia dobra rada
Zanim podpiszesz cokolwiek w Batumi:
Sprawdź, czy deweloperska umowa przedwstępna jest zarejestrowana w Narodowym Rejestrze Publicznym – bez tego jesteś powietrzem.
Wynajmij niezależnego rzeczoznawcę z Tbilisi, a nie „poleconego” przez developera.
Przetestuj najem samodzielnie – przejedź do Batumi na miesiąc poza sezonem, zobacz puste klatki schodowe i setki ofert Airbnb z 95-proc. rabatem.
Załóż, że waluta straci 20 proc., koszty i podatki zjedzą 30 proc. przychodu, a pustostany to 6 miesięcy w roku.
Czy to piramida? Nie. Ale na pewno bagno, w którym brodzą ci, co nie sprawdzili głębokości. A brodzą, bo łatwo uwierzyć w bajkę o raju nad Morzem Czarnym.
Batumi: to nie musi być katastrofa!
I jeszcze raz podkreślmy: To nie znaczy, że każda inwestycja w Batumi kończy się katastrofą. Są osoby, które zarobiły — szczególnie ci, którzy weszli na rynek bardzo wcześnie albo kupowali nieruchomości w najlepszych lokalizacjach.
Problem polega na tym, że tysiące ludzi uwierzyły, iż wysokie zyski są niemal pewne i łatwe. A na rynku nieruchomości takie obietnice powinny zawsze zapalać czerwoną lampkę.
Eksperci przypominają prostą zasadę: jeśli ktoś reklamuje inwestycję jako niemal pozbawioną ryzyka, a jednocześnie obiecującą ponadprzeciętne zyski, należy zachować szczególną ostrożność.
Bo w Batumi łatwo kupić marzenie. Znacznie trudniej później odzyskać pieniądze.